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桑建:中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟

江雨荇 · 2019-04-03 17:58 來源:紅餐

4月2日,由眾聯(中國)中央廚房研究院、紅餐網、上海博華國際展覽有限公司主辦,深圳餐北斗供應鏈管理有限公司協辦的全國首場聚焦“中央廚房”的高峰論壇在上海隆重舉辦。現場400多位嘉賓就餐企要不要建中央廚房進行了分享討論。

據悉,中央廚房建設與發展高峰論壇屬于第二十八屆上海國際酒店及餐飲業博覽會(HOTELEX上海展一期)的重要組成部分。此次,HOTELEX Shanghai總體展出面積達23萬平方米,2500家優質展商、30多場行業賽事及論壇。為酒店、餐飲、咖啡、冰淇淋、烘焙、酒吧、會所以及商超零售業等提供一站式專業采購平臺,超過15萬專業觀眾洽談采購。

紅餐網作為主辦媒體為大家對論壇的精彩內容進行整理報道。

桑建:中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟

揚州大學食品科學與工程學院博士桑建帶來《中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟》的精彩主題演講,以下是演講實錄:

在我過去的10多年工作當中,一直在和中央廚房打交道。當你決定或者想要建一個中央廚房的時候必然會遇到一個話題,就是在什么地方建,無論是3千、5千的廠房,必然會遇到一個園區建設的話題,所以今天下午跟大家匯報在過去的一年當中,我們在幾十個想建中央廚房、在選址過程中遇到的一些問題,希望這些內容給大家一些參考。

中央廚房的園區進入三部曲之一:計劃

“園區進入的三部曲”,分為計劃、選址、建設三步。從計劃這個環節,準備區建中央廚房,或者已經做好了前期的市場評估和預算,要做哪些工作?三要素:

1.明確的生產目標和預期,包括了你要建什么內容、規模、時間節點、產能和服務,我們很多的企業最初的時候并沒有思考很清楚,很多來園區的企業,選址的部門,到處去看,看到一條馬路旁邊有一個土地的時候,你看哪些信息,和你未來要建的中央廚房之間是什么關系,是不是能匹配?都需要我們做好生產目標和預期的工作。

2.區域及載體,是選擇一塊土地還是廠房地是食品工業用地還是物流用地?

3.了解投資與回報,在園區的投資或者工業用地當中有一個很明確的術語:“落地投”,你要測算在有效的空間內要投入多少資金,這個不僅僅是你自己要預算錢夠不夠,未來是不是能夠盈利,政府部門或者是土地擁有部同樣要關注你給我土地所帶來的貢獻,所以投資和回報,其中有用工的問題,給這個區域帶來的就業的增長,給這個區域產業帶來的附加值,還有納稅以及最終自己的利潤,如果這三方面的問題沒有考慮好的話,你可能還沒有進入到選址的地步。

桑建:中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟

這三個東西最終體會在三個報告上:

1.項目建議書(投資建議書)。想干什么,大概要投多少錢,多長時間把它建成,建成以后產生多大產值,這個產值帶來多少就業,對于地方的稅收的增加和自己的利潤,這是最早最簡單的結構,選址之前還會關注可行性研究。

2.可行性研究、可行性報告。延伸到你所投資的行業是不是具有前景,有的企業會說投資是我的事情你關心那么多干什么?我失敗了賠的是我,其實不然,不光是自己關系投資項目是不是盈利,政府部門和土地管理部門同樣會去關心,這塊地給你以后,兩年以后是建成還是荒廢,現在最大的機會是閑置的土地資源,有很多的企業,河南有一個園區,90%的地方都是閑置的狀態。我們在過去的10年當中,很多的數據顯示,中央廚房不僅僅沒有提高產品品質、安全和降低成本的作用,反而成了負擔。

3.設計任務書。很多企業10~20%是自己在用,80%是浪費,4億建成中央廚房,每天完成10~15萬份的盒飯,但是只有8000~1萬份,如果我們不做好可行性建議、項目建議書的話,都是非常盲目的。

案例,這是去年在安徽做中央廚房生產項目。一般我們會做這企業的介紹、項目介紹、需求。我們在接到項目的時候必須要詳細了解現有的企業的成本時間、注冊資金的情況,經營的范圍,特別是上一年的營業收入、員工的情況,納稅的情況,以及在行業的影響力和地位,也包括未來企業會朝哪個方向發展,我們在座的企業會問,關心我納稅干什么?關心我上一年的營業額干什么?如果你不具備承載能力,我們這個企業在合肥的時候,提出來要300畝地,你有這個錢去建嗎?能盈利嗎?不能盈利,浪費土地資源,造成企業大量損失。所以我們一開始要關注這些信息,這其實并不是內部數據,而是建中央廚房的初始依據。

我們園區更關心投產以后能夠產生多少產值,能夠帶來多少稅收、能夠帶動多少人就業。10多畝的地能夠產生5億的收入、3000多萬的納稅,這就是非常好的,在一個很小的10多畝的載體,給地方政府帶來了很大的回報,這樣的企業是我們最關心的。如果這些都做不到的話,就很有可能成為一個不受歡迎的項目。

北京周邊,要想拿一塊地下來是非常艱難的,幾乎現在少于5億投資的項目政府都不愛去看,根本就不需要,很多需要二三十畝的項目,已經等待超過兩三年仍然沒有獲得批準,很多的中央廚房和一些食品企業都要離開主城區,周邊的土地資源是很有限的,所以這樣的投資內容,都是判斷一個項目能否進入園區的很重要的方面。

除了投資方面,還會關注技術含量,還會判斷你的生產流程是不是具有先進性,同樣歡迎具有先進技術的高科技企業,餐飲企業的高科技企業很少,我們的專利、知識產權的內容,在餐飲企業當中是少之又少。

還會關注每個時間節點,這個項目什么時間建成,從簽約談判到建成中央廚房,大概多少個時間節點,要多少步驟,首先在去考察之前就需要完成這些信息的準備和收集,這樣對方才能給你完成相應的載體的體會,要不然你站在馬路邊看不出來哪些區別,是不是符合你的需要。

在投資當中,同時還需要關注你的投入是怎么拆分的,土地、基建、其他,無形資產都需要關注,100畝地能建多大的廠房,1.2的容積率,8萬平米,怎么去建,哪些是廠房,哪些是倉庫,哪些是辦公區等等,把這些事情搞清楚了,才有可能再往下走。這是一個模擬架構,不一定是準確的,你需要細化在投資報告中,你的辦公建設成本占多少,生產線是多少條,每條生產線是多少費用,以此來判斷你的項目的真實性和可行性,承諾的達不到就是違約的問題,所以前期的計劃中都這么細化,這個時候才會進入到選址。

中央廚房的園區進入三部曲之二:選址

選址:總結為門當戶對,知根知底,你情我愿,喜結連理,才會開花結果,選址的時候要有產業基礎的園區,所以是門當戶對。

知根知底,要了解這個園區的基本配套條件,園區也會了解我們企業的經營狀況,未來的發展方向是不是能夠承載這個的項目,這兩條都相互匹配才會進入談判階段,這個時候就是土地價格的問題。

你情我愿,很多時候可能會出現虛情假意,我可以給你承諾很多東西,比如說去年有一個項目,衢州的一個縣級市,地方政府承諾企業0地價,提供100畝地,國務院文件是嚴禁0地價轉讓土地,這是不可能的,這是嚴重的國有資產流失。政府為了你來投資,完成GDP,等你來了以后,你開始搞設備了,你設備進場了,就讓你辦證。企業自身,承諾給你投2000萬。這當中一定是要你情我愿,才能喜結連理,最后才能開花結果。

如果前面三項不是門當戶對,知根知底,不是真正的你情我愿,即便是拿到了土地,開始在建設,也有可能會退出。因為有要求三五年就要土地交付,不能土地閑置。

(一)企業選址的關鍵要素

1.區位與交通,尤其是我們冷鏈配送的,過去在周邊150公里作為配送半徑,現在是延長到300公里,因為我們的交通更發達路網更通暢。以南京為例,南京最長的距離是150公里,達到武漢,以南京市為中心的范圍內網點基本上都覆蓋。今天有一家企業要求1小時之內工廠到達高鐵站,這個高鐵站必須要有通往城市的主要線路,否則就不會選址。

2.基礎配套(水電氣),中央廚房很多都需要蒸汽,不是每個園區都有蒸汽。

3.產業配套(上下游)。

4.政策配套(扶持)人才政策、土地的補償政策等。

5.人力成本。

6.園區服務。這些都是很關鍵的,在建設以后會涉及到物業服務、行政管理、環保、消防的問題,園區成熟不成熟,取決于服務是不是配套,必須建立在公共服務的平臺上。

桑建:中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟

(二)政府招商的關注要點

1.環境影響。

2.投資強度與稅收,150畝的土地要達到3~5億才能達到要求,河南的一些企業,能做上數千萬的營業額但稅收都不到10萬塊錢,因為它面對的是小散戶,通過微信就能完成支付,不需要開票,稅收一定要規范運行。

3.承載力,企業到底能不能實現你的說法,有一個最基本的判斷,今年的營業額一共是5億,要投入10億的項目是不太現實的,或者是只有2000畝的廠房,建成10萬畝的廠房也是不可能的,慢慢做預留和拓展的空間,不可能從2000平米突然變成10萬平米,因為不具備這樣的承載能力。

4.產業拉動與就業。

5.知名度和行業影響力,這右邊的四家企業是產業園企業,海底撈、稻香村,都是一些知名的企業,這些企業是非常受歡迎的。相反一些企業,資料報過去,企業也認同地塊,但是政府過不去,因為政府就是20萬不到的廠房,就希望更好的企業進來。

6.建設周期。拿完這個土地,什么時候投產,什么時候能產生稅收是政府比較關注的話題。

案例,在和企業提供的材料過程當中,這是和縣的產業新城,關注的話題,整體的介紹,整個城市的基本的情況,基礎配套,高速的位置的問題,出口的位置,直接影響到決策。第二方面,需要關注產業集群,和縣,產業集群,門當戶對,南京有一個企業,是做抽紙的企業,進到和縣經濟開發區,經濟開發區定位的是智能裝備的園區,造紙的企業過來,雖然很好,但是不符合產業規劃,所以產業功能規劃是很重要的話題。

桑建:中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟

(三)園區現有的承載能力

關于現有的承載情況,能不能承載我們的項目?比如說在和縣的經濟開發區,全是智能裝備這類的企業在里面,一個造紙的企業不需要。相反在這個園區,是食品園區,以農業和食品加工為主題,中央廚房的一些項目規劃在這兒,同時相應的配套,比如說蒸汽、集中排污等等。

產業基礎,除了土地以外,還有一些標準化的廠房,這些廠房是不是符合我們的需要,它的承重、電、集中排污相關的話題都是我們需要提前關心的。

除此以外,還需要關注政策配套、生產配套,比如說和縣的房租是7塊錢一平米,但是地方政府會提出來稅收不能少于10萬的稅收,工業用水、工業用電,氣和勞動里成本,我們的企業都會關注這些細節性的話題。

生產配套,比如說污水處理廠有沒有,天然氣、電力都是必然要考慮的生產配套的基本的話題。

產業配套,區域是不是具備這個資源,按原材料采購,離它三五十公里以內有沒有相應的大型的采購市場,這是我們關心的話題,我們的上下游,尤其是上游的農業是不是發達,這樣可以降低原材料成本。

人才配套,對于吸引人才給了很多的配套政策,董事長是二級教授,政府會給出很多的政策,包括在團隊當中涉及到研究生以上的人員的住宿,公司的啟動資金,因為是高新項目,更受地方政府歡迎。企業高層次的創業人才計劃,這些政府都會有相應的政策,你在了解的時候也必須去關心,否則的話可能會因為幫扶不到位而有所損失。

政策配套,這些錢是我們的利潤點所在,你拿完土地拉倒,不關心土地,只管買了地,至于政府有什么支持,這些都不關心,這部分是收入的部分,你不關心的話就虧了。

生活配套,將來員工怎么辦,距離太遠了,也會影響到生活配套,住宅的問題?醫療教育等等,也得去關心你選的區域是不是具備這樣的條件。

中央廚房的園區進入三部曲之三:建設

關于建設,一旦確定了這個地方,喜結連理之后就進入了建設階段。建設階段分為4個環節,入區前、入區后,建設施工、投產。

桑建:中央廚房產業園區建設的路徑與關鍵步驟

這是拿完土地之后的示意圖,簽定協議之后,注冊公司,完成召開掛,規范程序一定是先完成土地招標,辦好建設許可證、土地許可證,合法合規開工。除了土地手續以外還有相關的一些手續,從公司注冊開始,基本上每個園區都要求在本地注冊一家公司,因為稅收在這個地方。之后是立項備案,建設項目的環評和審批,工程建設。

如果是土地的話,至少需要6個月的時間才能完成,有一個企業想在北京投產,說明年上半年要投產,到現在都沒有確定選址,這是不可能完成的,因為前面的手續都辦不完,因為中間至少需要6個月,如果土地指標不匹配的情況下,6個月都辦不完,拿地建廠是非常煩瑣復雜的過程。

園區建設的基本性的指標,比如說容積率不小于1.2,工業用地和住宅不一樣,10畝的土地怎么也要建到8000平米,甚至1萬平米,這些都在工業設計當中,設計院會幫大家設計好。你需要關心的是廠房到底有多少面積可用,很多企業一開口就是50畝地,如果是2萬平米,20畝地就足夠建到2萬平米,不需要50畝地,所以工業用地當中,層高不超過24米的情況下,或對層高沒有要求,是可以多層建筑,有效利用土地資源完成項目建設,這是我們在園區建設中的基本的要求。

這三個部分,從計劃到選址到建設,是生產經營獨立的領域,希望各位在選址的過程中,這些信息對大家有所幫助,謝謝各位。

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